La Ley de Segunda Oportunidad es un procedimiento universal en el que se incluyen, tanto las deudas, como los derechos y bienes de los deudores que fueran embargables, destinando así el dinero que se pueda obtener de la venta de dichos bienes, al pago ordenado de los acreedores.
Esta situación genera, entre otras, la siguiente pregunta: ¿Tengo que vender mi casa con la ley de segunda oportunidad?
Lo más habitual en estos procedimientos es la venta ordenada de todos los activos, sean bienes muebles o inmuebles, e incluyendo entre ellos la vivienda habitual. La venta o la dación en pago de tu casa es una situación que tendrás que asumir si quieres cancelar todas tus deudas y liberarte de tus acreedores.
Sin embargo, como veremos a continuación, en ocasiones al deudor se le permite conservar su vivienda, y ya existen pronunciamientos de nuestros juzgados y tribunales en los que se exonera al deudor del pago de sus deudas, permitiéndole, conservar su vivienda habitual. Veremos a lo largo de este artículo, cómo es esto posible.
¿En qué supuestos puedo conservar mi vivienda?
Una de las mayores preocupaciones de las personas que deciden solicitar el procedimiento de Segunda Oportunidad es el tener que perder su casa, considerando la pérdida como el cambio de titularidad, ya que lo que precisamente se pretende a través de este procedimiento, es la liquidación de todos los bienes de los deudores, garantizando así el derecho de cobro de sus acreedores.
No obstante, en ciertos supuestos la venta de la casa habitual de los deudores no será necesaria, cuando concurran las siguientes circunstancias:
- Cuando de la venta o enajenación de la vivienda de los deudores, no se repercuta un beneficio económico en favor de los acreedores, y con la transmisión del inmueble no se genere el suficiente ingreso para permitir cancelar las obligaciones de pago del deudor.
- Cuando el valor de la hipoteca sobre el inmueble, y que supone una carga para el deudor, es superior al valor de mercado de la vivienda si se hiciera una transmisión del mismo en condiciones normales de mercado.
Esto sucede, por ejemplo, cuando tenemos una hipoteca que grava un inmueble, cuyo valor total pendiente de amortización asciende a 80.000 € entre principal e intereses ordinarios, y, en cambio, el valor de mercado del inmueble asciende únicamente a 60.000 €. Esto es bastante habitual cuando el préstamo hipotecario se firmó en una época en la que los precios estaban disparados al alza.
Será un requisito imprescindible, en este supuesto, que el deudor siga haciendo frente a las cuotas mensuales de la hipoteca, ya que, para evitar perder tu vivienda, deberás estar al corriente de pago, al menos, de la deuda correspondiente al préstamo hipotecario que grava tu vivienda habitual.
De lo contrario, tu casa pasará a integrarse automáticamente a la masa activa del concurso de acreedores, puesto que es ésta, la única forma en la que tus acreedores podrán resarcirse de alguna manera de los perjuicios que se les está causando. - Cuando los costes de la realización o enajenación de la casa de los deudores sean tan elevados que suponga que la transmisión genere un empeoramiento de la situación económica. Por ejemplo, cuando el estado deteriorado del inmueble hace que su valor residual sea insignificante a efectos de cancelación de la deuda que tuviera el deudor.
- Que el precio de una vivienda similar en alquiler sea superior al importe de la cuota del préstamo hipotecario.
¿Qué otras circunstancias tienen en cuenta los órganos jurisdiccionales?
Cuando concurren las anteriores circunstancias, los juzgados suelen “sacar” del patrimonio a liquidar del deudor su vivienda.
Resulta habitual que, el deudor, únicamente disponga de la vivienda habitual en su patrimonio, y los tribunales, amparándose en el fin último perseguido por la normativa concursal, consideren evitar la liquidación de estos activos para no privar a los deudores de su vivienda, y no generarle una situación de mayor vulnerabilidad de la que se encontraban con carácter previo al inicio del procedimiento.
Como hemos señalado antes, resulta importante tener en cuenta que la conservación de la vivienda requiere estar al corriente del pago de la hipoteca, y ello porque, de lo contrario, carecería de sentido la tenencia de la titularidad del bien inmueble, toda vez que se estaría agravando el perjuicio causado a los acreedores.
No queriendo decir, con lo anterior, que no sea posible renegociar las condiciones del préstamo hipotecario que une al deudor hipotecante con la entidad financiera, ya que lo importante al fin y al cabo es garantizar el pago periódico de las cuotas.
No existe, por lo tanto, un “numerus clausus” tasado en las disposiciones legales, si bien, los tribunales están adoptando la postura de extraer la vivienda habitual, normalmente, si concurren las anteriores circunstancias, y ello como medio para evitar sobrecostes y perjuicios innecesarios para las partes intervinientes en el procedimiento concursal.
¿Y qué pasa si tengo varias propiedades inmobiliarias a mi nombre?
Ante este escenario, lo habitual será que todos los activos que formen parte de tu patrimonio se liquiden durante el concurso de acreedores, sean muebles o inmuebles, como sucedería en este caso. Ello se debe principalmente, a que no concurriría el primer requisito para la conservación, siendo este que la liquidación que se pretenda lo sea sobre el bien inmueble que constituya el domicilio habitual del deudor.
Al no concurrir el primer requisito de domicilio o vivienda habitual del deudor, dejan de tener cabida el resto de los supuestos comentados en los párrafos anteriores, tales como el valor pendiente de amortización de la hipoteca en relación con el valor residual del inmueble; el perjuicio antieconómico que genere la propia liquidación del activo; o que no exista un beneficio o mejora económica para los acreedores con la enajenación y transmisión del referido bien.
¿Y si lo que quiero es deshacerme de la vivienda habitual?
En este caso sería más sencillo, pues haríamos todo lo contrario a lo dicho anteriormente. Procederíamos a la entrega de la vivienda como medio para liquidar la totalidad o parte de tus deudas, ya que tu vivienda habitual pasaría a formar parte de la masa activa del concurso de acreedores que habría que enajenar durante la tramitación del mismo.
Este supuesto es el más habitual cuando, como hemos dicho, el deudor no puede seguir haciendo frente al pago periódico de la hipoteca. Si bien, la entrega del inmueble para su venta y liquidación no obsta a que se pueda constituir un “alquiler social” sobre el mismo, si es que concurren los requisitos para ello. Pudiendo finalmente acceder, en igual medida, al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho.
Entonces, ¿tengo garantizada la conservación de mi casa?
No, como hemos visto en los párrafos anteriores, no existe una norma que regule taxativamente los supuestos en los que se pueda conservar la vivienda del deudor que se somete a la Ley de Segunda Oportunidad, por lo que los tribunales habrán de estudiar y resolver atendiendo al caso concreto de cada persona.
La buena noticia es que la actual tendencia jurisprudencial está encaminada a defender la vivienda habitual de los deudores cuando se aplica la Ley de Segunda Oportunidad, siendo cada vez más frecuentes los pronunciamientos que permiten la conservación de la vivienda del deudor atendiendo a las circunstancias antieconómicas de su venda, de haberse producido.
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